2023年10月，北京通州某楼盘售楼处里，孙艳（化名）在销售人员的热情推销下挥笔签下了自己的名字，购买了一套总价503万的精装期房。孙艳在海淀有一套老房，按照当时的政策，她其实是不具备购房资格的，因此，在购房合同中，双方约定孙艳先交付首付，尾款以出售老房的款项支付。

于是，在交完202万余元首付款后，孙艳开始紧锣密鼓地挂牌出售旧房。但现实却给她泼了一盆冷水楼市遇冷、房价持续下跌，孙艳的老房子在多次降价后仍无人问津。进退两难之际，孙艳决定“弃车保帅”，解除与开发商的购房合同。

交钱容易退钱难，在与开发商沟通无果后，2024年夏，孙艳带着合同材料走进了北京冠领律师事务所，委托专业律师代理她解决纠纷。冠领律所研判后接受了委托，指派李艳芳律师代理此案。

冠领律师介入后，结合合同约定和法律规定指出：根据当地购房政策，孙艳在原有房屋未出售的情况下，不具备购房资格，开发商在明知孙艳不具备购房资格情况下仍签订了《商品房预售合同》，应认为其默认愿意承担由此带来的风险。通过研究双方交易记录，律师还发现，开发商未将购房款存入监管账户，存在违规操作的情形。

此外，在实地考察过程中，冠领律师还了解到案涉新房附近有一片墓地。当律师将此情况反映给孙艳时，孙艳又吃惊又气愤：“当时销售只和我说周边还没开发，但我没想到没开发的是墓地，知道的话我肯定不会买的！”

冠领律师安抚孙艳激动的情绪冷静普法：“除开发商有告知义务外，购买房屋这种重大经济支出的行为，您作为购房者，自身也应尽到谨慎注意义务。”想到自己只是草草看房便签了合同，孙艳懊悔不已，不过“墓景房”一事更坚定了她退房的决心。

于是，冠领律师紧扣上述几方面收集证据，形成代理方案，代理孙艳向法院提起了诉讼。可出乎意料的是，案件审理过程中，限购政策发生变化，孙艳满足了购房条件。这样一来，孙艳的退房诉求便处在比较尴尬的境地。开发商看准机会提起反诉，称孙艳拒不配合办理贷款，要求她承担违约责任。

箭在弦上，冠领律师并未乱了阵脚。虽然法律并未规定买受人能否以小区周边有墓地为由请求解除合同，但不可否认的是，这一情况会影响买受人的意愿与决策。

在大量查询有关判例后，冠领律师有针对性地进行了证据补充，诉讼与谈判双管齐下，从开发商未充分告知案涉房产周围存在不利因素、在明知孙艳尚不具备购房资格与支付尾款能力的情况下仍促成签约、在收取购房款时违规操作等方面展开重点论述。向法院及开发商强调虽然现在孙艳获得了购房资格，但这并不能抹掉瑕疵交易的事实。

在冠领律师清晰有力的论述下，局面再次扭转，而开发商则陷入了自证履行义务与维护楼盘口碑的双重困境。见此，冠领律师从维护委托人权益，帮助其高效达成心愿的角度出发，积极斡旋，配合法院推动双方走向调解。

2025年4月，在法院的主持下，孙艳与开发商达成调解协议，法院随后出具《民事调解书》，载明解除双方签订的《商品房预售合同》，扣除违约金后，开发商需限期返还孙艳199万首付款。

案件的起伏反转让孙艳深刻感受到了冠领律师的专业素养，这一案件结果也帮助她及时止损，为表感谢，孙艳特意送上锦旗。这次经历也给孙艳带来了诸多思考与反思：“这3万的违约金，就是我冲动购房的‘学费’，以后无论是买房还是签别的合同，我都会慎之又慎，避免造成不必要的损失。”

撰稿人：李姗珊

审稿人：段光平