2022年夏天，一位老人来到北京冠领律师事务所，一见到律师就着急拿出一份泛黄的合同，嘴里念念有词：“他们一句合同无效就把我打发了，当初想卖给我房子的时候可不是这个说法！”老人眼圈泛红，似是受了极大的委屈。在律师的安抚下，他详细讲述了自己的经历。

老人名叫王大为，是安徽人。在上海浦东打拼多年后，王大为决定购置房屋安家，但由于预算有限，他看中了稍微偏僻的村内平房。经人介绍，王大为与急于转让房屋的村民陈春一拍即合，2011年9月，双方签订了《转让合同》。

一次付清48万转让款后，王大为带着妻儿搬了进去，一住就是十一年。王大为本以为就要在此安度晚年，2022年5月，一纸拆迁通知却让一切都变了样。

“我刚知道拆迁的时候是高兴的，因为当时签合同时我就考虑了这个问题，约定了如果遇到拆迁，要么陈家给我提供一个同等条件的房子，要么就给我货币补偿。”然而，当自认有先见之明的王大为拿着合同找到陈春一家时，却碰了一鼻子灰。

陈春一家表示，王大为不是本村村民，没有资格买宅基地，双方的合同应属无效。更让王大为无法接受的是，陈春一家还催促王大为赶紧搬离。王大为自然不愿，为了维护权益，他来到北京冠领（上海）律师事务所求助。律所经过研判接受委托，指派冠领律师杨洋代理此案。

冠领律师细致研究案涉《转让合同》后，首先从法律层面展开分析。依据《土地管理法》规定，宅基地属农村集体所有，使用权仅限本村集体经济组织成员，非本村村民购买宅基地房屋的合同因违反法律强制性规定而无效。

“我当时也不懂，想着就和买房一样，那我还能维权吗？”王大为听了律师的分析后情绪一下子低落下来。律师立即表示，法律虽认定合同无效，但基于其实际支付转让款、长期居住使用房屋并一直对房屋进行修缮等事实，其权益仍受法律保护。

随后，冠领律师全面梳理王大为支付房款、占有使用房屋的凭证，并深入研究当地拆迁政策中关于实际居住人的补偿规则。拆迁项目启动在即，为帮助王大为尽快解决纠纷，冠领律师决定采取“以诉促谈”的策略。

在将陈春一家诉至法院后，律师率先推动调解，主动与陈春一家沟通，指出合同无效的过错非单方造成，王大为按照合同约定支付了转让款，现房屋面临拆迁，陈春一家却不承认合同，有违诚信原则。同时，律师又搜集了大量类案判例，指出在实践中对于宅基地补偿的分配，一般会按照合同无效过错比例确定，据此成功说服陈春一家同意调解解决。

2023年5月，在法院的主持下，王大为与陈春一家达成调解协议，法院随后作出《民事调解书》，载明陈春一家向王大为支付60万元补偿款，王大为配合腾退。拿到调解书时，王大为再度红了眼眶，但这一次是如释重负的泪水。（文中除代理律师外，当事人均为化名）

撰稿人：李姗珊

审稿人：董振杰