暮色如琥珀般流淌，将广州国际金融中心西塔浸染成暗金色。吴玉霞的身影在冠领（广州）律所的玻璃门上微微晃动，她紧攥着被汗水浸透的合同，步伐沉重地迈向接待区。六年前，她满怀憧憬将全部积蓄投入天政地产的商铺项目，满心期待着收获财富。如今不仅未见到承诺的商铺，还深陷每月需支付剩余的分期费用的泥沼，走投无路的她，将全部希望寄托于律师身上。

此刻，律师从办公室走出，双方见面，吴玉霞向律师娓娓道来事情的始末。

时光倒回在2018年盛夏，佛山街头酷热难耐，吴玉霞抹了把额头上的汗，随着人流走进天政地产售楼中心。大厅内，冷气扑面而来，瞬间抚平她发烫的脖颈。巨型电子屏上，正循环播放着商铺未来的繁华图景，璀璨的灯光、熙熙攘攘的人群，仿佛财富触手可及。

销售人员看到吴玉霞，快步迎了上来，热情得像一团火，不仅递来冰镇矿泉水，还将制作精美的商铺宣传册塞到她手中，口中不停地说道：“大姐，这可是政府支持的重点项目！您看这黄金商圈地段，租赁期限突破常规，投资回报率绝对有保障！机不可失，时不再来啊！”现场，签约声此起彼伏，有不少“投资者”刷卡付款。

看着这热火朝天的场面，吴玉霞先前的警惕慢慢消融，开始在心里盘算着未来的收益，幻想着自己也能过上富足的生活。在冲动与期待中，吴玉霞没仔细推敲合同细节，便匆忙签下《物业使用权转让合同》。合同写明，天政公司2018年底前交付商铺，物业使用权至2038年，期满再赠10年，转让金28.7万元。

随后，双方签订《补充协议》，约定吴玉霞先支付总房价款的75%即21.5万元，剩余25%分期支付。同日，吴玉霞又与恩特租赁服务公司签订《委托经营管理合同》，支付5万元策划推广服务费，满心期待着商铺交付后由该公司运营获利，从此踏上财富快车。

然而，现实却如一盆冷水浇醒了吴玉霞的美梦。她虽按约支付了剩余转让金，商铺却始终停留在图纸阶段，天政公司迟迟未能竣工交付。恩特公司承诺的收益也就成了镜花水月，她的投资梦逐渐破碎。经济压力如大山般压得她喘不过气，为履行合约，她不得不继续支付分期款项，这一切，让她陷入深深的焦虑与无助之中。

深思熟虑后，吴玉霞找到北京冠领（广州）律师事务所求助，律师梁爱华、蒋杰林受律所指派代理本案。听完吴玉霞声泪俱下的讲述，两位律师先耐心安抚了她的情绪，轻轻拍着她的肩膀，温柔地说道：“别担心，我们一定会尽力帮你。”

紧接着，律师迅速对案件进行全面梳理。通过对《物业使用权转让合同》《委托经营管理合同》及多份补充协议的深入研读，敏锐捕捉到案件的两大核心问题：

其一，吴玉霞签订的《物业使用权转让合同》，虽冠以“转让”之名，但从合同约定的权利义务关系来看，实则为租赁合同。合同约定租赁期限自2018年8月至2049年1月，远超《民法典》规定的二十年租赁期限上限，超期部分应属无效。

其二，天政公司未按约于2018年底交付商铺，构成根本违约。该商铺客观上至今未建设完毕，直接导致吴玉霞与恩特公司签订的《委托经营管理合同》无法履行。而恩特公司因商铺未交付无法履行相应合同，却拒不退还5万元已收取的策划推广服务费，也存在过错。

同时，律师深入调查发现，涉案地块为工业用地，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第12条与第15条明确规定，工业用地不得擅自用于商业转租，集体土地租赁期限突破20年需满足特定条件，而涉案项目均不符合要求。

为构建证据链，律师着手指导吴玉霞收集支付转让款和推广服务费的银行流水、转账凭证，以及项目未完工照片。万事俱备，律师将天政公司、恩特公司列为共同被告，代理吴玉霞向当地法院起诉。

庭审中，两被告态度强硬。天政公司以集体土地入市为由，主张租赁期限可突破限制，辩称合同包含转让与赠与关系，赠与在转让期限完成后生效，超期部分不应无效。恩特公司则表示“推广费与是否交房无关，没有退还的道理”，

对此，律师直击关键，向法庭展示法规对比表与项目规划文件，指出涉案地块为工业用地，禁止商业转租，“赠送期限”系规避法律之举，天政公司未按期交付已构成违约。针对恩特公司，律师依据《民法典》第985条，出示银行流水与合同履行证据，强调其在未提供服务、合同无法履行的情况下，收取推广费属于不当得利，应予以返还。

在冠领律师有理有据的陈述下，法庭最终采纳其代理意见。2024年11月，判决书正式下达，明确天政公司需返还吴玉霞已支付的部分转让款，并赔偿违约金共计26.4万元；恩特公司则需退还5万元推广服务费，同时相关合同全部解除。

走出法院时，暮色已悄然降临。吴玉霞将判决书小心收进包里，晚风拂过，吹散了萦绕她多年的阴霾，胜诉判决书上的字迹，不仅是对她坚持的回报，更印证了法律的公正。她深吸一口气，望着天边渐次亮起的万家灯火，露出久违的笑容。（文中人物、公司除代理律师外均为化名）

撰稿人：凌浩

审核主编：段光平